关于印发西平县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则(试行)的通知
各乡镇人民政府，街道办事处，县直有关单位：
现将《西平县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。
2021年9月27日
西平县农村宅基地和村民自建住房管理
实施细则(试行)
第一章 总 则
第一条 为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房(以下统称自建住房)管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法(试行)的通知》(豫政〔2021〕4号)《驻马店人民政府关于印发<驻马店市农村宅基地和村民自建住房管理实施方案>的通知》(驻政〔2021〕16号)等法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本县行政区域内城市规划区之外的农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。
第三条 农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
村民自建住房是指由农村村民以户为单位，自行申请在宅基地上建造住房的活动。
第四条 县政府成立农村宅基地和村民自建住房管理工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县农业农村局，负责农村宅基地和村民自建住房管理的日常统筹协调工作。农业农村、自然资源、住房和城乡建设、市场监管等部门以及各乡镇(街道)人民政府(办事处)主要职责如下：
农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地使用标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，配合自然资源部门编制年度宅基地用地计划;参与编制国土空间规划和村庄规划。
自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续;加强村民自建住房风貌规划;办理农村宅基地和房屋不动产登记。
住房和城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇(街道)政府(办事处)对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。
市场监督管理部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
乡镇(街道)政府(办事处)负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。
交通、水利、林业、应急管理、电力等有关部门按照各自职责，协同实施本实施细则。
第五条 农村宅基地审批和村民自建住房建设要适应村庄演变规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。
第二章 规划编制
第六条 以乡镇(街道)为单位，在深入研究村庄人口变化、区位条件和发展趋势的基础上，逐村明确聚集提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类等类型。合理确定村庄布局和规模，统筹区域村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。
第七条 各乡镇(街道)负责本辖区内宅基地和自建住房规划建设管理工作。按照先规划后建设、不规划不建设的原则，乡镇(街道)政府(办事处)依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，同时划定建设边界，为每个村庄定好发展边界和腾退区域，在村庄建设用地内部预留一定面积的宅基地周转区，充分满足村庄新增用户的宅基地需求，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县政府审批。引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，规划成果应在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。
第八条 新规划的农村宅基地优先利用存量建设用地，且必须符合“一户一宅”政策，一户村民只能拥有一处宅基地。村民没有宅基地的，或村民除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的，可以申请宅基地。人均耕地少于一亩的，每户宅基地面积不得超过134平方米;人均耕地一亩以上的，每户宅基地面积不得超过167平方米;山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。要在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会(以下统称村级组织)以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划，取得相关许可，并依法进行审批。
第三章 宅基地申请审批
第九条 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，确认农村集体经济组织成员身份参照农村集体产权改革有关规定。按照在群众民主协商基础上确认的农村集体经济组织成员具体程序、标准和指导意见，建立健全农村集体经济组织成员登记备案机制。成员身份的确认既要得到大多数人的认可，又要防止多数人侵犯少数人权益，切实保护妇女合法权益。符合条件的村集体经济组织成员具有分配宅基地的资格。
第十条 农村宅基地审批要体现公平、公正、公开的原则。符合下列条件之一的村集体经济组织成员，以户为单位提出申请：
(一)无宅基地的;
(二)因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的;
(三)原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而又无宅基地的;
(四)符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;
(五)因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的;
(六)县级以上人民政府规定的其他条件。
第十一条 符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。申请人填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。
第十二条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论。讨论通过后，村民小组将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织统一办理的，村民直接向村级组织提出申请。
第十三条 村级组织重点审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民代表会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，并留存照片，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，连同《农村宅基地和自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》、家庭户口簿复印件和申请人身份证复印件一起报送乡镇(街道)政府(办事处)。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。
第十四条 乡镇(街道)政府(办事处)要加强宅基地和村民自建住房管理机构队伍建设，成立以党(工)委书记任主任、分管副职任副主任的乡村规划建设委员会，下设办公室，办公室设在村镇规划建设管理办公室(街道办事处设在自然资源所)，从农业农村、自然资源、住房建设部门抽调业务熟练的人员，负责农村宅基地和村民自建住房管理工作，并针对农村宅基地审批、村民自建住房监管建立一套完善的工作机制。
各乡镇(街道)乡村规划建设委员会办公室要在便民服务中心设立一个窗口对外受理宅基地申请，组织本级农业农村、自然资源、房屋建设管理等相关机构进行实地审查。农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求;涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。涉及林业、电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关部门意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见，填写《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)申请表》，并绘制宅基地坐标平面位置图。
第十五条 根据各相关机构联审结果，由乡镇(街道)政府(办事处)对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知村级组织。乡镇(街道)要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县农业农村、自然资源等部门备案。
第十六条 新宅基地的申请审批要围绕中心村规划建设，严禁在搬迁撤并类村新划宅基地。在原宅基地上新建、改建、扩建、翻建住房的，要承诺保证符合村庄风貌管控、建筑质量安全，乡镇(街道)、村提供便民服务，简化审批流程。
第十七条 村民申请宅基地的条件和乡镇(街道)政府(办事处)对村民宅基地申请不予审批的情形按照有关法律、法规、规章执行。禁止未批先建、超面积审批宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
第四章 一户多宅和宅基地面积超标治理
第十八条 以“依法依规、村民自治，明晰产权、分类处置”为指导，着力解决农村宅基地使用中的历史遗留问题。
坚持公开、公平、公正，提高农户知情权、参与权和监督权，严格履行“四议两公开”程序和公示制度，依法合理民主决策，确定各行政村一户多宅认定标准和宅基地面积超标的基数。
第十九条 确定为一户多宅的户，多占的宅基地必须腾退，收归村集体。对于一户一宅超面积的部分以腾退为主、有偿使用为辅，对于群众继续使用意愿强烈的，可以在村民自治的基础上，合理确定有偿使用标准。影响村庄规划或占用村主要公共用地的，要坚决腾退。对于一户多宅和宅基地面积超标拒不执行村处理意见的农户，村级组织暂缓出具不动产登记相关证明，可以申请注销其宅基地和不动产证书，也可以申请纳入征信体系不诚信名单。
按照“取之于民、用之于民”的原则，宅基地有偿使用费纳入村级集体资产账户，按照村财乡管的原则重点管理，主要用于村庄人居环境整治、基础设施建设等。
第二十条 全县党员干部及其直系亲属要做出表率，带头落实。多占、超占宅基地治理要同“扫黑除恶”、打击村霸无赖行动相结合。纪检监察部门对发现的违纪违规线索及时查处。
第五章 风貌管控
第二十一条 村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。
第二十二条 县住房和城乡建设部门要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇(街道)政府(办事处)要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。
第二十三条 鼓励大专院校、规划设计单位为乡村建设培育、输送实用型人才，推荐规划、设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。
第六章 建房管理
第二十四条 村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇(街道)政府(办事处)提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇(街道)政府(办事处)要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。
村民自建三层以上住房经乡镇(街道)政府(办事处)审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。
第二十五条 村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。乡镇(街道)政府(办事处)可聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。
第二十六条 住房和城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度，会同乡镇(街道)政府(办事处)组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。
参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
第二十七条 在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构(配)件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构(配)件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构(配)件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。
第二十八条 同意村民自建住房开工建设的，乡镇(街道)政府(办事处)要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置;村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。
第二十九条 乡镇(街道)政府(办事处)要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：
(一)要求被检查的建设主体提供有关资料;
(二)进入施工现场进行检查;
(三)发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。
有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇(街道)政府(办事处)要及时向上一级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房和城乡建设等有关部门报告。
第三十条 乡镇(街道)政府(办事处)要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。
村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第三十一条 村民自建住房完工后，要向乡镇(街道)政府(办事处)申请竣工验收。乡镇(街道)政府(办事处)接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。
村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。
第七章 闲置宅基地利用
第三十二条 在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。
第三十三条 村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的坡地。村民按照规划另址建房的，要按照承诺的时间无偿退回原有宅基地。
第三十四条 鼓励村集体和村民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、养老休闲等产业。
第八章 监督管理
第三十五条 建立县级主导、乡级主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。县农业农村、自然资源、住房和城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇(街道)农村宅基地和村民自建住房工作的指导。乡镇(街道)政府(办事处)要落实巡查、报告和监督管理责任。
第三十六条 乡镇(街道)综合行政执法机构负责发现和依法查处村民违法用地、未批先建、违规建房等违法违规行为。每个乡镇(街道)要组建10人以上的综合执法队伍，配齐满足工作需要的执法装备，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。对需要联合执法的事项，可以实行县乡联动。对非法占用农用地、未利用地建住宅的，由县自然资源局联合乡镇(街道)进行查处，责令退还土地、限期拆除建筑物并恢复土地原状;对村庄规划内农村村民违反宅基地审批管理的法律规范(未批先建、骗批骗建)非法占用宅基地(包括宅基地规划地)建住宅的，由县农业农村局联合乡镇(街道)进行查处，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
第三十七条 落实“三到场”要求。乡镇(街道)收到宅基地和建房(规划许可)申请后，要及时组织本级农业农村和自然资源机构实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等;经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇(街道)政府(办事处)或授权的乡村规划建设委员会办公室申请划定宅基地用地范围，乡镇(街道)政府(办事处)及时组织村镇规划建设管理办公室、农业农村(社区)服务中心和自然资源所到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置;农户建房完工后，乡镇(街道)政府(办事处)负责组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照原批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。
第三十八条 村级组织在乡镇(街道)政府(办事处)的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。村级组织要加强农村宅基地日常巡查，建立协管员制度，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向乡镇(街道)政府(办事处)报告。
第三十九条 建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第四十条 乡镇(街道)政府(办事处)及乡村规划建设委员会办公室、村镇规划建设管理办公室要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用;对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，依法予以处理。
第九章 附则
第四十一条 本实施细则施行过程中，法律、法规、规则另有规定的，从其规定。
第四十二条 县农业农村、自然资源、住房和城乡建设、市场监管等部门依据各自职责，负责对本实施细则的具体应用问题进行解释。
第四十三条 本实施细则自发布之日起试行。
附件：1.农村村民宅基地申请审批流程图
6.农村宅基地批准书
